Simulateur de rentabilité locative

Le simulateur clair pour votre achat immobilier

Estimez le rendement de votre investissement locatif année par année, en tenant compte du solde mensuel, de la valorisation du bien, du remboursement du crédit et des revenus locatifs nets. Vous pouvez aussi l'utiliser pour simuler l'achat d'une résidence principale et évaluer si le projet est financièrement pertinent dans la durée.

Les résultats fournis sont des estimations à titre informatif et pédagogique. Ils ne constituent pas un conseil financier, fiscal, juridique, immobilier ou bancaire, et ne garantissent pas l'obtention d'un financement.

Bien & Acquisition

Prix net vendeur (€)Montant que vous versez directement au vendeur, hors frais d'agence et hors frais de notaire. C'est la base sur laquelle sont calculés les frais de notaire, la valorisation future et le montant du crédit.

Valorisation annuelleTaux d'appréciation annuelle estimée du bien, appliqué au prix net vendeur. En France, la hausse immobilière a oscillé entre 1 et 3 % par an en moyenne longue selon les zones géographiques.

Frais de notaireCalculés sur le prix net vendeur. Comprennent les droits de mutation, les émoluments du notaire et les débours. En 2026, comptez souvent 7,5–8,5 % dans l'ancien selon le département, et environ 2–3 % dans le neuf. Toujours réglés sur fonds propres.

Ancien 7,5–8,5 %, neuf 2–3 %

Frais d'agenceHonoraires de l'agence immobilière, calculés sur le prix net vendeur. À 0 % si achat entre particuliers ou si les frais sont à la charge du vendeur (FAI vendeur). Réglés sur fonds propres dans cette simulation.

Travaux (€)Montant des travaux de rénovation ou d'amélioration avant mise en location. Dans cette simulation, ils augmentent la valeur marché initiale à hauteur de 120 % de leur montant.

Frais divers (€)Frais de garantie bancaire (caution Crédit Logement ou hypothèque), frais de dossier, honoraires de courtage, etc.

218 000 €Prix total tous frais inclus

18 000 €Cash investi à l'achat

Apport personnel (€)Somme apportée de vos propres fonds pour financer le prix net vendeur. Si le crédit dépasse le prix net vendeur, l'apport reste à 0 : l'excédent du prêt sert alors à financer une partie des frais, travaux ou coûts annexes.

Crédit immobilier

Montant du crédit (€)Montant emprunté à la banque. Calculé automatiquement comme prix net vendeur − apport, mais vous pouvez l'ajuster librement. Si vous changez le prix ou l'apport, cette valeur se recalcule.

Taux d'intérêtTaux nominal annuel hors assurance.

Durée du prêt (ans)Durée de remboursement du crédit. Passé cette durée, la mensualité disparaît et le cashflow mensuel s'améliore d'autant. La simulation continue au-delà si la durée choisie est supérieure.

Taux assurance emprunteurTaux annuel de l'assurance décès-invalidité (ADI), en % du capital emprunté initial. Contrat groupe bancaire : 0,25–0,45 %. Délégation d'assurance : 0,10–0,20 % selon âge et état de santé.

Revenus locatifs

Loyer mensuel (€)Loyer mensuel hors charges récupérables (eau, ordures…). C'est le montant que vous percevez du locataire. Il est indexé chaque année sur le taux d'indexation défini ci-contre.

Indexation loyerTaux d'augmentation annuelle du loyer. En France, les loyers sont plafonnés par l'IRL (Indice de Référence des Loyers), qui suit l'inflation. Typiquement 1–2 % par an sur longue période.

Taux de vacancePart de l'année où le bien est inoccupé : changement de locataire, travaux entre deux baux, impayés… Entre 3 % (zone tendue, locataire stable) et 10 % (zone moins tendue ou turnover élevé).

Charges annuelles (€)Total des charges non récupérables sur le locataire : taxe foncière, quote-part de charges de copropriété (entretien, ascenseur…), assurance propriétaire non-occupant (PNO), éventuels frais comptables.

Charges fixes non récupérables : taxe foncière, copropriété, PNO, compta, autres frais

Frais de gestionCommission prélevée par l'agence locative si vous déléguez la gestion (recherche de locataire, états des lieux, quittances…). Généralement 6–10 % des loyers encaissés TTC. À 0 % si gestion en direct.

Taux d'imposition revenus fonciersPart des revenus fonciers nets reversée au fisc. Micro-foncier (< 15 000 €/an de loyers) : abattement 30 % puis TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux. Au réel : charges déductibles puis TMI + 17,2 %. Typiquement entre 28 % et 62 % selon votre tranche.

TMI + prélèvements sociaux, ou 30 % estimé en micro-foncier

Simulation

Durée de simulation20 ansHorizon affiché sur les graphiques. Après la fin du crédit, la mensualité disparaît automatiquement.

3571015202550

Cash investi à l'achat

18 000 €

Crédit : 200 000 €

Rendement brut

4.8 %

Loyers annuels bruts / prix net vendeur

Cashflow mensuel An 1

-833 €/mois

Loyers perçus − charges − impôts − mensualité crédit

Patrimoine net An 20

297 189 €

Évolution du patrimoine net

Valeur marché − capital restant dû

Valeur marchéPatrimoine net

Total investissement si placéCash initial investi placé, auquel s'ajoute chaque année le déficit éventuel (si le cashflow mensuel est négatif, ce montant aurait pu être investi). Le tout croît avec les intérêts composés au taux choisi.à%/anSeuil de cession sans impôtPrix en dessous duquel la cession ne génère aucune plus-value imposable. Ans 0–5 : prix × 1,075 (forfait frais 7,5%). An 6+ : prix × (1 + taux), défaut 22,5% = 7,5% frais + 15% forfait travaux.dès an 6 :%

Revenus locatifs & rendement total

Revenu net après impôt · Cashflow annuel · Rendement sur fonds propres (revenu net / patrimoine net courant)

Revenu net locatifRendement / fonds propres (axe droit)

Cashflow annuel positifCashflow annuel négatif

Frais d'acquisition dans dénominateurSi coché, le dénominateur = fonds propres courants + frais d'acquisition (notaire, agence, travaux). Plus conservateur : les frais sunk cost augmentent la base de calcul.Inclure la plus-value immobilièreAjoute la plus-value annuelle latente (variation de la valeur marché) au numérateur. Donne un rendement total incluant l'appréciation du bien, non seulement les loyers.Rendement net locatif / valeur marchéAffiche le rendement net locatif rapporté à la valeur marché courante du bien, sans frais d'acquisition. Correspond au rendement d'un achat aujourd'hui au prix marché.

Vos simulations enregistrées apparaîtront ici.

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Remarque : cette simulation repose sur vos hypothèses de loyer, charges, fiscalité, financement et valorisation. Elle sert d'outil pédagogique et ne remplace pas une analyse personnalisée par un professionnel de l'immobilier, du crédit ou de la fiscalité. Les repères de taux et les réponses aux questions courantes sont regroupés dans le guide immobilier.