Guide immobilier & taux indicatifs
Retrouvez au même endroit les taux utilisés par défaut dans les simulateurs, les repères de capacité d'emprunt et les réponses aux questions fréquentes.
| Durée | Excellent taux | Taux moyen | Taux moins favorable |
|---|---|---|---|
| 10 ans | 3.35 % | 3.45 % | 3.60 % |
| 15 ans | 3.35 % | 3.55 % | 3.70 % |
| 20 ans | 3.49 % | 3.60 % | 3.75 % |
| 25 ans | 3.59 % | 3.70 % | 3.85 % |
Capacité d'emprunt et mensualité
La capacité d'emprunt est calculée à partir des revenus nets mensuels, des crédits déjà en cours et du taux d'endettement maximal. La mensualité obtenue permet d'estimer le capital empruntable selon le taux, la durée et l'assurance du prêt.
Taux d'endettement de 35 %
Le repère de 35 % inclut généralement le futur crédit immobilier, les crédits existants et l'assurance emprunteur. Le simulateur signale les projets qui dépassent ce seuil, mais ce n'est pas un couperet automatique : une petite partie des dossiers peut dépasser 35 %, notamment lorsque le reste à vivre est confortable et que le profil emprunteur est solide. Chaque banque conserve sa propre analyse du dossier.
Frais de notaire en 2026
Dans l'ancien, les frais de notaire sont souvent autour de 7,5 à 8,5 % selon le département. Dans le neuf, ils restent généralement autour de 2 à 3 %. Ces frais comprennent les droits de mutation, les émoluments du notaire et les débours.
Questions fréquentes
Avec 2 000 € nets par mois, combien puis-je emprunter ?
À 35 % d'endettement, la mensualité maximale tourne autour de 700 € assurance incluse, moins les crédits existants. Le capital empruntable dépend ensuite fortement de la durée et du taux : sur 20 ans, quelques dixièmes de point changent vite le budget de plusieurs milliers d'euros.
Le seuil de 35 % de taux d'endettement est-il strict ?
C'est le repère bancaire courant, assurance emprunteur comprise. Un dépassement peut être accepté sur une partie limitée des dossiers, surtout si les revenus sont élevés, le reste à vivre confortable, l'épargne résiduelle solide et la situation professionnelle stable.
Pourquoi mon budget baisse autant quand le taux monte ?
À mensualité identique, une hausse du taux augmente la part d'intérêts dans chaque mensualité et réduit le capital finançable. L'effet est plus marqué sur 20 ou 25 ans que sur 10 ans.
Faut-il saisir le taux de la banque ou le TAEG ?
Dans le champ de taux du simulateur, saisissez le taux nominal du prêt hors assurance. L'assurance a son propre champ. Le TAEG inclut davantage de frais et ne doit pas être saisi comme taux nominal.
Combien prévoir pour les frais de notaire ?
En 2026, utilisez souvent 7,5 à 8,5 % dans l'ancien selon le département, et 2 à 3 % dans le neuf. Pour un premier cadrage, 8 % dans l'ancien évite de sous-estimer le besoin de financement.
Les frais de notaire peuvent-ils être financés par le prêt ?
Oui, certaines banques financent les frais annexes, mais beaucoup préfèrent que l'apport couvre au moins les frais de notaire et de garantie. Financer ces frais augmente le capital emprunté, la mensualité et le coût total.
Le résultat du simulateur suffit-il pour faire une offre ?
Non. Il sert à cadrer le projet. Avant une offre ferme, vérifiez au minimum l'accord de principe bancaire, les frais de garantie, l'assurance, les charges du bien, la taxe foncière et l'épargne restante après achat.
Pour un investissement locatif, quel chiffre regarder en premier ?
Regardez d'abord le cashflow mensuel après crédit, charges, vacance et impôt. Le rendement brut est utile pour trier rapidement, mais il masque souvent taxe foncière, copropriété, gestion, travaux et fiscalité.